Indexmiete Berechnung: Schritt-für-Schritt-Anleitung mit Beispiel (2026)

Um eine Indexmietanpassung korrekt zu berechnen, werden drei Informationen benötigt:

1. Die aktuelle Kaltmiete (Basis)

Dies ist die zuletzt gültige Kaltmiete – also die Nettomiete ohne Betriebs- und Nebenkosten. Bei der ersten Anpassung ist dies die im Mietvertrag vereinbarte Anfangsmiete.

2. Der VPI-Wert zum Zeitpunkt der letzten Mietfestsetzung (Basiswert)

Dies ist der VPI-Wert, der zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses oder der letzten Mietanpassung galt. Dieser Wert sollte idealerweise im Mietvertrag oder in der letzten Anpassungsmitteilung vermerkt sein.

3. Der aktuelle VPI-Wert (Anpassungswert)

Dies ist der aktuelle VPI-Wert vom Statistischen Bundesamt (Destatis). Für die Berechnung wird in der Regel der Wert des letzten verfügbaren Monats oder Jahresdurchschnitts verwendet.

Wichtig: Alle VPI-Werte müssen aus derselben Indexreihe stammen (Basisjahr 2020=100). Mischt man Werte aus verschiedenen Basisjahren, entstehen fehlerhafte Ergebnisse.

Die Informationen in diesem Ratgeber dienen ausschließlich zu Informationszwecken und stellen keine Rechtsberatung dar.

Die maßgeblichen VPI-Werte werden vom Statistischen Bundesamt (Destatis) veröffentlicht und sind kostenlos zugänglich.

• Offizielle Quelle:
• Website: www.destatis.de
• Tabelle: 61111-0002 "Verbraucherpreisindex: Deutschland, Monate"
• Direktzugang: Über die Destatis-Datenbank GENESIS-Online

Schritt-für-Schritt zur richtigen Tabelle:

1. Destatis-Website aufrufen (www.destatis.de)
2. Unter "Themen" → "Preise" → "Verbraucherpreise" navigieren
3. Tabelle 61111-0002 auswählen
4. Zeitraum und Monat des Vertragsabschlusses suchen
5. Aktuellen VPI-Wert notieren

Welcher Monatswert gilt?

Dies hängt von der Formulierung im Mietvertrag ab. Manche Verträge nennen einen konkreten Referenzmonat (z. B. "VPI Januar 2022"). Andere beziehen sich auf den "zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses gültigen VPI". Im Zweifel ist der Monat des Vertragsabschlusses maßgeblich.

Jahresdurchschnitt vs. Monatswert:

Für Genauigkeit empfiehlt es sich, den im Vertrag genannten Referenzmonat zu verwenden. Fehlt diese Angabe, wird in der Praxis häufig der Jahresdurchschnittswert herangezogen.

Die gesetzlich maßgebliche Formel für die Indexmiete-Berechnung lautet:

Neue Miete = Alte Miete × (VPI neu / VPI Basis)

Erläuterung der Variablen:

• Alte Miete: Die zuletzt gültige Kaltmiete (in Euro)
• VPI neu: Der aktuelle VPI-Wert (Destatis, Basisjahr 2020=100)
• VPI Basis: Der VPI-Wert zum Zeitpunkt der letzten Mietfestsetzung

Berechnung der prozentualen Veränderung:

Prozentuale Veränderung = ((VPI neu - VPI Basis) / VPI Basis) × 100

Diese Prozentzahl entspricht der maximalen zulässigen Mieterhöhung (oder -senkung) bei der Indexmiete.

Kann der Vermieter weniger als die volle Anpassung verlangen?

Ja. Der Vermieter ist berechtigt, die Anpassung teilweise oder gar nicht geltend zu machen. Er kann die Miete auch unter dem rechnerisch zulässigen Wert belassen. Die Formel gibt die Obergrenze an, nicht eine Verpflichtung.

Ausgangssituation:

• Mieterin Müller hat ihren Mietvertrag im Januar 2021 abgeschlossen
• Vereinbarte Anfangskaltmiete: 850 €/Monat
• VPI Januar 2021 (Basisjahr 2020=100): 100,9
• Vermieter möchte im Februar 2025 anpassen
• VPI Januar 2025 (Basisjahr 2020=100): 121,4 *(illustrativer Wert)*

Schritt 1: VPI-Werte zusammentragen `` VPI Basis (Januar 2021): 100,9 VPI aktuell (Januar 2025): 121,4 ``

Schritt 2: Verhältnis berechnen `` Verhältnis = 121,4 / 100,9 = 1,2031 ``

Schritt 3: Neue Miete berechnen `` Neue Miete = 850 € × 1,2031 = 1.022,64 € ``

Schritt 4: Erhöhungsbetrag ermitteln `` Erhöhung = 1.022,64 € − 850 € = 172,64 € Prozentual: 20,31 % ``

Schritt 5: Wartefrist prüfen

Letzte Anpassung: Vertragsabschluss Januar 2021. Seit dann sind mehr als 12 Monate vergangen – die Jahresfrist ist erfüllt.

Schritt 6: Mitteilung verfassen

Der Vermieter sendet eine Mitteilung in Textform (§126b BGB) mit Angabe der VPI-Werte und der neuen Miethöhe. Die neue Miete wird frühestens ab April 2025 fällig (übernächster Monat nach Zugang).

*Hinweis: Die VPI-Werte in diesem Beispiel sind illustrativ. Stets die aktuellen Destatis-Tabellen verwenden.*

Gemäß §557b BGB muss die Mietanpassung dem Mieter in Textform (§126b BGB) mitgeteilt werden. Eine formlose mündliche Mitteilung ist nicht ausreichend.

Inhalt der Mitteilung:

Eine rechtlich korrekte Mitteilung enthält in der Regel folgende Angaben:

1. Bisher gültige Kaltmiete (in Euro)
2. VPI-Basiswert (Monat/Jahr und Indexwert)
3. Aktueller VPI-Wert (Monat/Jahr und Indexwert)
4. Berechnung der neuen Miete (Formel und Ergebnis)
5. Neue Kaltmiete (in Euro)
6. Zeitpunkt des Wirksamwerdens (frühestens übernächster Monat nach Zugang)

Textform (§126b BGB) bedeutet:

• Lesbare Erklärung auf dauerhaftem Datenträger
• Erkennbare Urheberschaft (Name des Vermieters)
• Zulässige Formen: Brief, E-Mail, Fax
• Nicht ausreichend: Mündliche Mitteilung, WhatsApp-Nachricht (je nach Einzelfall umstritten)

Zugang der Mitteilung:

Die Wartefrist beginnt mit dem Zugang der Mitteilung beim Mieter – nicht mit dem Versand. Bei postalischer Zustellung gilt die Mitteilung in der Regel am dritten Werktag nach Aufgabe als zugegangen.

Viele Vermieter verpassen Anpassungszyklen und fragen sich, ob sie mehrere Erhöhungen "aufholen" können.

Grundsatz: Keine rückwirkende Erhöhung

Gemäß der geltenden Rechtslage ist eine rückwirkende Mieterhöhung bei der Indexmiete in der Regel nicht möglich. Die neue Miete wird erst ab dem übernächsten Monat nach Zugang der Mitteilung fällig – nicht rückwirkend.

Verpasste Anpassungszyklen:

• Hat der Vermieter mehrere Jahre keine Anpassung vorgenommen, kann er:
• Die Miete auf Basis des aktuellen VPI gegenüber dem zuletzt gültigen Miet-VPI anpassen
• Aber nur für die Zukunft – nicht rückwirkend die Differenz einfordern

Rechenbeispiel: Aufgeholte Anpassung

Wenn der Vermieter 3 Jahre lang nicht angepasst hat, kann er trotzdem die gesamte VPI-Veränderung in einer einzigen Mitteilung geltend machen – aber nur für die Zukunft. Die Formel bleibt dieselbe:

Neue Miete = Zuletzt gültige Miete × (VPI aktuell / VPI bei letzter Festsetzung)

Hinweis: Bei Unsicherheiten über die korrekte Berechnung oder die Zulässigkeit rückwirkender Forderungen ist professioneller Rechtsrat in der Praxis üblich. Dieser Ratgeber dient ausschließlich zu Informationszwecken.