VPI-Mietanpassung erklärt: Indexmiete nach §557b BGB (2026)

Die Indexmiete ist eine gesetzlich geregelte Form der Mietanpassung, bei der die Miete an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex (VPI) gekoppelt wird. Die Rechtsgrundlage bildet §557b BGB (Bürgerliches Gesetzbuch).

Abgrenzung zur Vergleichsmiete (§558 BGB):

Bei der klassischen Vergleichsmietenerhöhung richtet sich die zulässige Miete nach dem örtlichen Mietspiegel. Bei der Indexmiete hingegen ist ausschließlich die Entwicklung des VPI maßgeblich. Beide Systeme schließen sich gegenseitig aus: Wer einen Indexmietvertrag abgeschlossen hat, kann während der Indexmietperiode keine Erhöhung nach §558 BGB verlangen.

Kernmerkmale der Indexmiete:

• Die Miete schwankt entsprechend der allgemeinen Preisentwicklung in Deutschland
• Der Vermieter braucht keine Zustimmung des Mieters für die Anpassung
• Der Mieter profitiert bei sinkender Inflation von stabilen oder sogar niedrigeren Mieten
• In Zeiten hoher Inflation können deutliche Mietsteigerungen entstehen

Die Informationen in diesem Ratgeber dienen ausschließlich zu Informationszwecken und stellen keine Rechtsberatung dar. In konkreten Einzelfällen ist die Einholung professionellen Rechtsrats in der Praxis üblich.

Der Verbraucherpreisindex (VPI) misst die durchschnittliche Preisentwicklung aller Waren und Dienstleistungen, die private Haushalte in Deutschland für Konsumzwecke kaufen. Er wird vom Statistischen Bundesamt (Destatis) monatlich ermittelt und veröffentlicht.

Basisjahr 2020=100:

Seit 2023 verwendet Destatis das Basisjahr 2020=100. Das bedeutet: Ein VPI-Wert von 117,8 bedeutet, dass das Preisniveau gegenüber dem Basisjahr 2020 um 17,8 % gestiegen ist. Bei Indexmietverträgen, die unter dem alten Basisjahr 2015=100 abgeschlossen wurden, ist gemäß der geltenden Rechtslage eine Umrechnung erforderlich.

Wo finde ich aktuelle VPI-Werte?

• Die aktuellen und historischen VPI-Werte sind kostenfrei auf der Destatis-Website abrufbar:
• Website: statistik.bund.de
• Tabelle: 61111-0002 (Verbraucherpreisindex – Monatswerte)

Wichtig: Für die Berechnung der Indexmiete wird in der Regel der Jahres-Durchschnittswert oder der Wert eines bestimmten Stichmonats verwendet – je nach Formulierung im Mietvertrag.

Damit eine Indexmiete wirksam vereinbart werden kann, müssen gemäß der geltenden Rechtslage mehrere Voraussetzungen erfüllt sein:

1. Indexklausel im Mietvertrag

• Der Mietvertrag muss eine ausdrückliche Indexklausel enthalten, die auf den VPI verweist. Eine bloße Bezugnahme auf "die allgemeine Preisentwicklung" reicht in der Regel nicht aus. Die Klausel muss klar benennen:
• Welcher Index verwendet wird (VPI für Deutschland, Basisjahr)
• Wie und wann die Anpassung berechnet wird
• Welche Wartefristen gelten

2. Textform nach §126b BGB

Sowohl die Vereinbarung der Indexklausel als auch jede spätere Mietanpassungserklärung müssen in Textform nach §126b BGB erfolgen. Textform bedeutet: lesbare Erklärung, aus der die Person des Erklärenden hervorgeht. Dies umfasst E-Mail, Fax und Brief – nicht aber mündliche Absprachen.

3. Mindestlaufzeit von einem Jahr

Nach §557b Abs. 2 BGB darf die Miete frühestens ein Jahr nach der letzten Anpassung (oder nach Vertragsbeginn) erneut geändert werden. Diese Jahresfrist gilt als Schutz für den Mieter.

4. Wohnraummiete

§557b BGB gilt ausschließlich für Wohnraummietverhältnisse. Für Gewerbemiete gelten die Regelungen des Preisklauselgesetzes (PrKG) – mehr dazu im Ratgeber zur gewerblichen Mietanpassung.

Die Berechnungsformel:

Neue Miete = Alte Miete × (VPI neu / VPI Basis)

Dabei ist "VPI Basis" der Indexwert zum Zeitpunkt der letzten Mietfestsetzung (oder Vertragsbeginn), und "VPI neu" der aktuelle Indexwert zum Zeitpunkt der gewünschten Anpassung.

Mitteilung in Textform:

• Der Vermieter ist verpflichtet, die Mietanpassung dem Mieter in Textform mitzuteilen. Die Mitteilung muss in der Regel folgende Angaben enthalten:
• Den bisherigen und den neuen VPI-Wert
• Die Berechnung der neuen Miete
• Den Zeitpunkt, ab dem die neue Miete gilt

Wartefrist: Übernächster Monat

Gemäß §557b BGB wird die geänderte Miete frühestens mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Mitteilung fällig. Geht die Mitteilung dem Mieter zum Beispiel am 5. März zu, ist die neue Miete frühestens ab dem 1. Mai zu zahlen.

Kein Zustimmungserfordernis:

Anders als bei der Vergleichsmietenerhöhung nach §558 BGB braucht der Vermieter bei der Indexmiete keine Zustimmung des Mieters. Die Anpassung erfolgt kraft der vertraglichen Vereinbarung automatisch, sobald die Mitteilung zugeht.

Die Vereinbarung einer Indexmiete hat weitreichende Konsequenzen für die zulässigen Mietanpassungsinstrumente:

Keine Mieterhöhung nach §558 BGB (Vergleichsmiete)

Solange ein Indexmietvertrag läuft, ist eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ausgeschlossen. Der Vermieter kann sich in dieser Zeit nicht auf den Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder Sachverständigengutachten berufen.

Kein Mietspiegel als Begrenzung

Umgekehrt kann sich der Mieter nicht auf den Mietspiegel berufen, wenn die Indexmiete über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Die Mietpreisbremse (§556d BGB) findet auf Indexmietverträge grundsätzlich weiterhin Anwendung – allerdings nur auf die Anfangsmiete, nicht auf spätere Indexanpassungen.

Keine doppelte Anpassung

Vermieter können nicht gleichzeitig eine Indexanpassung und eine andere Form der Mieterhöhung verlangen. Die Indexmiete ist das einzige zulässige Anpassungsinstrument während ihrer Laufzeit.

Deflation: Was passiert, wenn der VPI sinkt?

Fällt der VPI unter den Basiswert, kann die Miete gemäß der geltenden Rechtslage auch abgesenkt werden – sofern der Mietvertrag nichts anderes regelt. In der Praxis ist dies selten, aber theoretisch möglich. Manche Mietverträge enthalten eine sogenannte "Untergrenze", die eine Absenkung unter die Anfangsmiete ausschließt. Die Wirksamkeit solcher Klauseln ist in der Rechtsliteratur umstritten.

Modernisierungsumlage nach §559 BGB

Auch bei Indexmietverträgen kann der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen eine Modernisierungsumlage nach §559 BGB geltend machen. Diese stellt eine Ausnahme vom Grundsatz dar, dass andere Mieterhöhungen ausgeschlossen sind. Nach einer Modernisierungserhöhung bildet die neue (erhöhte) Miete die Basis für künftige Indexanpassungen.

Staffelmiete vs. Indexmiete – kein Nebeneinander

Ein Mietvertrag kann entweder eine Staffelmiete (§557a BGB) oder eine Indexmiete (§557b BGB) enthalten – nicht beides gleichzeitig. Enthält ein Vertrag beide Klauseln, sind diese in der Regel unwirksam.

Übergang nach Ende der Indexmietperiode

Endet die Indexmiete (etwa weil die Klausel zeitlich befristet war oder der Vertrag geändert wird), kann der Vermieter anschließend wieder Erhöhungen nach §558 BGB vornehmen. Die zuletzt gültige Indexmiete bildet dann die Ausgangsbasis.