Gilt die Mietpreisbremse auch bei Indexmietverträgen in Bayern?

In Bayern gilt die Mietpreisbremse für neu abgeschlossene Mietverträge in bestimmten Gemeinden. Bei bestehenden Indexmietverträgen ist die laufende Anpassung an den VPI jedoch von der Mietpreisbremse nicht betroffen — die Anpassung richtet sich allein nach §557b BGB. Dieser Ratgeber dient ausschließlich zu Informationszwecken.

Kann der Vermieter neben der Indexmiete auch nach Mietspiegel erhöhen?

Nein. §557b Abs. 2 BGB schließt Mieterhöhungen nach §558 BGB (ortsübliche Vergleichsmiete/Mietspiegel) während der Laufzeit einer Indexmiete vollständig aus. Eine Modernisierungsumlage nach §559 oder §559e BGB ist nur möglich, soweit der Vermieter die baulichen Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat; hinzu kommt als Gegenausnahme die Modernisierungsmaßnahme nach §555b Nr. 1a BGB (Austausch der Heizungsanlage). Anpassungen der Betriebskosten nach §560 BGB bleiben davon unberührt.

Welcher VPI-Wert wird für die Berechnung in Bayern verwendet?

Für die Indexmiete wird ausschließlich der bundesweite Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamts (Destatis) verwendet — nicht ein länderspezifischer Index. Die Daten werden monatlich auf der Website von Destatis veröffentlicht. Basis ist in der Regel das Jahr 2020 = 100.

Was passiert, wenn der VPI sinkt? Muss die Miete dann gesenkt werden?

Gemäß §557b BGB ist die Miete an die Entwicklung des VPI gekoppelt — in beide Richtungen. Sinkt der VPI seit dem letzten Anpassungszeitpunkt, kann der Mieter in der Regel eine entsprechende Absenkung der Miete verlangen. In der Praxis ist eine Deflationsphase selten. Manche Indexklauseln sehen eine Mindestmiete vor, die eine Absenkung unter die Ausgangsmiete ausschließen soll; die Wirksamkeit solcher Klauseln ist in der Rechtsliteratur umstritten. Die genaue Regelung ergibt sich aus dem jeweiligen Mietvertrag.

Länder-RatgeberAktualisiert April 2026

Indexmiete Berechnen Bayern

Ratgeber zur VPI-Mietanpassung der Indexmiete in Bayern. Offizielle VPI-Daten von Destatis, §557b BGB.

Kurzantwort

In Bayern erfolgt die Anpassung einer Indexmiete nach §557b BGB auf Grundlage der Veränderung des Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamts. Die Erhöhung muss dem Mieter in Textform (§126b BGB) mitgeteilt werden und wird frühestens im übernächsten Monat wirksam.

Indexmiete in Bayern?

Kostenlose Berechnung — keine Kreditkarte erforderlich

Bayern — auf einen Blick

Ø Nettokaltmiete (Bestand)

8,74 €/m²

Jahresveränderung (Land)

+1.6%

Mieterquote

51%

Bayern zählt zu den teuersten Wohnungsmärkten Deutschlands. Besonders München und das Umland verzeichnen überdurchschnittliche Mietpreise, was Indexmietverträge für Vermieter besonders attraktiv macht.

Die Miete ist die durchschnittliche Nettokaltmiete vermieteter Wohnungen aus dem Zensus 2022 (Stichtag 15.05.2022) — eine Bestandsmiete, keine Angebotsmiete: neu angebotene Wohnungen liegen deutlich darüber. Die Jahresveränderung stammt aus dem Destatis-Index der Nettokaltmieten (61111-0020) und wird je Bundesland ausgewiesen. Der für die Berechnung verwendete Verbraucherpreisindex stammt ebenfalls von Destatis.

Rechenbeispiel

Illustratives Beispiel für Bayern: eine 70 m²-Wohnung zur durchschnittlichen Miete von 8,74 €/m² (rund €611,80/Monat), bei einer angenommenen jährlichen VPI-Veränderung von 2,2 %. Die tatsächlichen Werte richten sich nach den offiziellen VPI-Daten von Destatis und der Indexklausel im Mietvertrag.

Aktuelle Monatsmiete (70 m²): €611,80/Monat
VPI-Veränderung (Jahr): 2,2%
Mehrkosten pro Jahr: €161,52
Neue Monatsmiete: €625,26/Monat

So funktioniert es

Daten eingeben

Aktuelle Miete, Vertragsbeginn, letzte Anpassung

Automatische Berechnung

Offizielle VPI-Daten von Destatis angewandt

Formelle Mitteilung

Schreiben an den Mieter herunterladen

Die Indexmiete ermöglicht eine regelmäßige Anpassung des Mietzinses an die allgemeine Preisentwicklung. Dieser Rechner berechnet automatisch die Anpassung und erstellt eine formelle Mitteilung an den Mieter.

Häufig gestellte Fragen

Wie funktioniert die Indexmiete nach §557b BGB in Bayern?

Die Indexmiete ist in §557b BGB geregelt und gilt bundesweit, also auch in Bayern. Der Mietvertrag enthält eine Indexklausel, die den Mietzins an den Verbraucherpreisindex (VPI) koppelt. Eine Anpassung ist möglich, wenn sich der VPI seit dem letzten Anpassungszeitpunkt verändert hat. Die Erhöhung muss in Textform (§126b BGB) mitgeteilt werden und wird frühestens im übernächsten Monat nach Zugang wirksam.

Wie wird die Mietanpassung bei einer Indexmiete berechnet?

Die Formel lautet: Neue Miete = Aktuelle Miete × (Neuer VPI ÷ Alter VPI). Beispiel: Beträgt die aktuelle Miete 1.200 € und der VPI ist von 115,0 auf 120,0 gestiegen, ergibt sich eine neue Miete von 1.200 × (120,0 ÷ 115,0) = 1.252,17 €. Dieser Ratgeber erklärt die Berechnung zu Informationszwecken.

Wann wird eine Mieterhöhung bei der Indexmiete in Bayern wirksam?

Gemäß §557b Abs. 3 BGB wird die Mietanpassung frühestens im übernächsten Monat nach Zugang der Mitteilung in Textform (§126b BGB) wirksam — Schriftform mit eigenhändiger Unterschrift ist nicht erforderlich. Geht die Erklärung dem Mieter also am 10. April zu, wird die neue Miete frühestens ab 1. Juni fällig.

Muss die Indexklausel im Mietvertrag stehen?

Ja. Ohne ausdrückliche Indexklausel im Mietvertrag ist eine Mietanpassung nach §557b BGB nicht möglich. Die Klausel muss klar regeln, dass der VPI des Statistischen Bundesamts (Destatis) als Referenzindex gilt. Fehlt diese Vereinbarung, sind andere Mieterhöhungsformen nach §558 BGB (Mietspiegel) zu prüfen.

Indexmiete in Bayern?

€19 für Berechnung & Schreiben vs €150+ Anwalt

Andere Bundesländer

nordrhein westfalen baden wuerttemberg niedersachsen hessen

Andere Bundesländer →

Weiterführende Informationen

Quellen

Informationswerkzeug von BureauGuard AI. Wir sind keine Anwaltskanzlei und bieten keine Rechtsberatung. Die Berechnungen beruhen auf dem offiziellen Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamts (Destatis).