Die Indexmiete nach §557b BGB koppelt den Mietzins an den vom Statistischen Bundesamt (Destatis) veröffentlichten Verbraucherpreisindex (VPI). Anders als bei der Staffelmiete steht die künftige Miethöhe nicht von vornherein fest, sondern folgt der allgemeinen Preisentwicklung. Voraussetzung ist eine wirksame Indexklausel im Mietvertrag, die den VPI ausdrücklich als Referenz benennt.
Dieser Ratgeber erklärt zu Informationszwecken, wie die Anpassung berechnet wird, welche Form- und Fristanforderungen gelten und worin sich Indexmiete, Staffelmiete und Mietspiegel-Erhöhung unterscheiden. Die Anpassung ist nicht automatisch: Sie setzt eine Indexklausel und eine ordnungsgemäße Mitteilung in Textform voraus.
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Die Rechtsgrundlage: §557b BGB
§557b BGB erlaubt es Vermieter und Mieter, schriftlich zu vereinbaren, dass die Miete durch den Verbraucherpreisindex für Deutschland bestimmt wird. Die Klausel muss den VPI des Statistischen Bundesamts als Maßstab festlegen; ein länderspezifischer oder selbst gewählter Index ist für die Indexmiete nicht zulässig.
Während der Laufzeit einer wirksamen Indexmiete sind nach §557b Abs. 2 BGB Mieterhöhungen nach der ortsüblichen Vergleichsmiete (§558 BGB) und nach Modernisierung (§559 BGB) grundsätzlich ausgeschlossen. Eine Ausnahme bilden Modernisierungen, die aufgrund gesetzlicher Vorgaben durchzuführen sind. Die Miete muss zudem jeweils mindestens ein Jahr unverändert geblieben sein, bevor eine erneute Anpassung wirksam werden kann.
Der VPI und die Berechnung
Maßgeblich ist der bundesweite Verbraucherpreisindex (VPI), den Destatis monatlich veröffentlicht; die Indexreihe wird periodisch auf ein neues Basisjahr umgestellt (Basis 2020 = 100). Für die Anpassung wird der Indexstand zum Zeitpunkt der letzten Mietvereinbarung mit dem aktuellen Indexstand verglichen.
Die Berechnungsformel lautet: Neue Miete = Aktuelle Miete × (Neuer VPI ÷ Alter VPI). Beispiel zu Informationszwecken: Steigt der VPI von 115,0 auf 120,0, ergibt sich bei einer Ausgangsmiete von 1.000 € eine neue Miete von 1.000 × (120,0 ÷ 115,0) = 1.043,48 €. Anders als bei der italienischen ISTAT-Regelung gibt es bei §557b BGB keine Kappung auf 75 % der Indexveränderung — maßgeblich ist die volle prozentuale VPI-Änderung.
Form und Frist: die Mitteilung in Textform
Die Mietanpassung wird nicht von selbst wirksam, sondern muss dem Mieter in Textform (§126b BGB) mitgeteilt werden — per Brief, E-Mail oder Fax. Die Mitteilung muss die eingetretene Änderung des VPI und die jeweils fällige Miete in einem Geldbetrag angeben.
Nach §557b Abs. 3 BGB ist die angepasste Miete frühestens mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Mitteilung zu zahlen. Geht das Schreiben dem Mieter etwa am 10. April zu, wird die neue Miete frühestens zum 1. Juni fällig. Die Anpassung wirkt nur für die Zukunft; eine rückwirkende Erhöhung für vergangene Monate ist nicht vorgesehen.
Indexmiete, Staffelmiete und Mietspiegel im Vergleich
Bei der Staffelmiete (§557a BGB) werden die künftigen Mietschritte als feste Beträge bereits im Vertrag festgelegt. Bei der Indexmiete (§557b BGB) richtet sich die Anpassung dagegen nach der tatsächlichen VPI-Entwicklung und ist damit variabel. Die Mietspiegel-Erhöhung (§558 BGB) orientiert sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete und ist während einer laufenden Indexmiete gesperrt.
Häufige Fehler in der Praxis sind eine fehlende oder unbestimmte Indexklausel, die Verwendung eines falschen Index, eine Mitteilung ohne Angabe der konkreten VPI-Veränderung sowie die irrige Annahme, die Erhöhung gelte bereits ab dem Folgemonat statt ab dem übernächsten Monat. Dieser Ratgeber dient ausschließlich zu Informationszwecken und ersetzt keine Rechtsberatung.
Häufig gestellte Fragen
Ist die Indexmiete automatisch, oder muss der Vermieter sie mitteilen?
Die Anpassung ist nicht automatisch. Sie setzt eine wirksame Indexklausel im Mietvertrag voraus und muss dem Mieter in Textform (§126b BGB) unter Angabe der VPI-Veränderung mitgeteilt werden. Erst dann wird die neue Miete — frühestens ab dem übernächsten Monat — fällig.
Welcher Index gilt für die Indexmiete nach §557b BGB?
Maßgeblich ist ausschließlich der bundesweite Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamts (Destatis). Ein regionaler oder frei gewählter Index ist für die Indexmiete nicht zulässig. Die Werte werden monatlich veröffentlicht (Basis 2020 = 100).
Wie oft darf die Indexmiete angepasst werden?
Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert geblieben sein, bevor eine erneute Anpassung wirksam wird. Eine gesetzliche Obergrenze für die Häufigkeit innerhalb dieser Grenze gibt es nicht; in der Praxis ist eine jährliche Anpassung üblich.
Muss die Miete sinken, wenn der VPI fällt?
Da §557b BGB die Miete an die VPI-Entwicklung koppelt, wirkt der Mechanismus grundsätzlich in beide Richtungen. Bei einem Rückgang des VPI kann eine Absenkung in Betracht kommen; die konkrete Ausgestaltung ergibt sich aus dem Mietvertrag. Deflationsphasen sind in Deutschland selten.
Gilt die Mietpreisbremse auch für die Indexmiete?
Die Mietpreisbremse betrifft in erster Linie die zulässige Anfangsmiete bei Neuabschlüssen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Die laufende VPI-Anpassung eines bestehenden Indexmietvertrags richtet sich davon unabhängig allein nach §557b BGB. Angaben zu Informationszwecken.