Die Indexmiete nach §557b BGB ist Bundesrecht und gilt in jeder deutschen Stadt gleich: Die Miete folgt dem Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamts, nicht dem örtlichen Mietniveau. Was sich von Stadt zu Stadt unterscheidet, ist das mietrechtliche Umfeld drumherum — und genau das führt regelmäßig zu Missverständnissen.
Drei Punkte variieren kommunal: ob die Stadt einen qualifizierten Mietspiegel nach §558d BGB führt oder nur einen einfachen nach §558c BGB, ob sie vom Land als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen ist (Mietpreisbremse, §556d BGB), und ob die Kappungsgrenze des §558 Abs. 3 BGB bei 15 % oder bei 20 % liegt. Diese Übersicht ordnet die größten deutschen Städte danach ein.
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Warum der Mietspiegel bei einer Indexmiete nicht zählt
Wer eine Mieterhöhung prüft, greift instinktiv zum Mietspiegel seiner Stadt. Bei einer Indexmiete führt das in die Irre: §557b Abs. 2 BGB schließt während der Laufzeit der Indexvereinbarung Mieterhöhungen nach §558 BGB — also zur ortsüblichen Vergleichsmiete und damit zum Mietspiegel — ausdrücklich aus. Modernisierungserhöhungen nach §559 bzw. §559e BGB sind nur möglich, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen "auf Grund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat" — was weiter reicht als "gesetzlich vorgeschrieben" —, es sei denn, es handelt sich um eine Maßnahme nach §555b Nr. 1a BGB (Heizungstausch). Unberührt bleiben Betriebskostenerhöhungen nach §560 BGB: sie sind während einer Indexmiete weiterhin zulässig und werden von der Jahresfrist nicht erfasst.
Der Mietspiegel bleibt für zwei Fragen relevant: für die zulässige Ausgangsmiete bei Neuvermietung in Städten mit Mietpreisbremse, und für den Fall, dass gar keine wirksame Indexklausel vereinbart wurde. Ob die Stadt einen qualifizierten oder nur einen einfachen Mietspiegel führt, entscheidet dabei über seine Beweiskraft: nur der qualifizierte Mietspiegel nach §558d BGB trägt die gesetzliche Vermutungswirkung des §558d Abs. 3 BGB. Köln und Düsseldorf etwa veröffentlichen bewusst nur einfache Mietspiegel.
Mietpreisbremse: kommunal ausgewiesen, nicht bundesweit
Die Mietpreisbremse nach §556d BGB gilt nicht flächendeckend. Sie greift nur in Gemeinden, die das jeweilige Bundesland per Rechtsverordnung als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen hat — in Bayern über die Mieterschutzverordnung, in Nordrhein-Westfalen über die MietSchVO NRW, und so fort. Die Listen unterscheiden sich erheblich und werden regelmäßig neu gefasst.
Für Indexmietverträge ist die Abgrenzung wichtig: Die Mietpreisbremse betrifft die zulässige Ausgangsmiete bei Neuvermietung, nicht die laufende Anpassung an den VPI. Eine einmal wirksam vereinbarte Indexmiete wird also weiter nach §557b BGB fortgeschrieben, unabhängig davon, ob die Stadt ausgewiesen ist. Nicht jede Großstadt ist erfasst — Essen fehlt in der NRW-Verordnung, und Schleswig-Holstein führt seit dem Auslaufen seiner früheren Verordnung keine Mietpreisbremse mehr.
Kappungsgrenze: 15 % oder 20 %
Die Kappungsgrenze des §558 Abs. 3 BGB begrenzt Mieterhöhungen zur ortsüblichen Vergleichsmiete auf 20 % in drei Jahren; in ausgewiesenen Gebieten senken die Länder sie auf 15 %. Auch das ist eine kommunale Frage — und auch sie betrifft die Indexmiete nicht: §557b BGB kennt keine prozentuale Obergrenze, weil die Anpassung der Indexentwicklung folgt und bei fallendem Index auch nach unten gehen kann.
Praktisch heißt das: In einer Stadt mit stark steigenden Mieten bleibt eine Indexmiete häufig hinter der ortsüblichen Vergleichsmiete zurück, während sie in einem ruhigeren Markt näher an ihr liegt. Die Stadtseiten dieser Übersicht stellen das lokale Mietwachstum der Indexentwicklung gegenüber.
Häufig gestellte Fragen
Gilt für die Indexmiete ein regionaler oder ein bundesweiter Index?
§557b Abs. 1 BGB benennt den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex für Deutschland. Ein stadt- oder landesspezifischer Index kann eine Wohnraum-Indexmiete daher nicht tragen — das ist keine Frage der Praxis, sondern der gesetzlichen Vorgabe. Die Stadt beeinflusst also die Höhe der Anpassung nicht — wohl aber das mietrechtliche Umfeld.
Warum unterscheiden sich die Stadtseiten, wenn das Gesetz bundesweit gilt?
Weil Mietspiegeltyp, Mietpreisbremse und Kappungsgrenze kommunal festgelegt werden. Diese drei Punkte entscheiden, welche Alternativen zur Indexmiete überhaupt bestehen und wie die Ausgangsmiete begrenzt ist. Die Berechnung der laufenden Anpassung selbst ist überall identisch.
Meine Stadt fehlt in der Übersicht — gilt dort etwas anderes?
Nein. §557b BGB gilt bundesweit unverändert. Für nicht aufgeführte Städte lohnt der Blick auf die Seite des jeweiligen Bundeslandes sowie auf die aktuelle Rechtsverordnung des Landes zur Mietpreisbremse und zur Kappungsgrenze.
Ändern sich diese Angaben?
Ja. Die Landesverordnungen zur Mietpreisbremse und zur Kappungsgrenze sind befristet und werden neu gefasst; Mietspiegel werden im Zwei-Jahres-Rhythmus fortgeschrieben. Die Angaben dieser Übersicht wurden zuletzt im September 2026 geprüft und dienen der Orientierung, nicht als Rechtsauskunft.